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Choisir un courtier immobilier

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Quelles-sont vos alternatives pour vendre – 1ère partie

Vous croyez que c’est énervant d’acheter une maison, attendez que vous ayez à la vendre!

Demandez à quiconque qui a déjà vendu une maison et vous êtes susceptible d’entendre une anecdote inusitée ou deux. Visites de gens étranges, acheteurs délirants, négociations frustrantes. Le processus peut souvent être très angoissant.

Mais, maintenant que vous avez décidé de vendre, comment allez-vous vous procéder? Avec un courtier? Comment allez-vous choisir un courtier immobilier? De quelle agence? Est-ce que ça importe? Pourquoi ne pas le faire soi-même?

Dans cette série de deux articles, nous répondrons à certaines de ces questions. Dans cette première partie, nous examinerons l’alternative la plus répandue au Québec, soit celle de vendre avec un courtier.

Un courtier immobilier est un professionnel autorisé par l’OACIQ à vous guider et à vous accompagner dans les étapes d’une transaction immobilière. L’OACIQ est l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec.

L’OACIQ existe pour protéger les intérêts du public et ceux de l’industrie immobilière. Cet organisme supervise les activités des courtiers et s’assure qu’ils les exécutent correctement et conformément au code de déontologie ainsi qu’à la Loi sur le courtage immobilier. Seul un courtier titulaire d’un permis de courtage octroyé par l’OACIQ est formé et compétent pour effectuer une transaction immobilière conforme.

Bien que les courtiers immobiliers du Québec ne soient pas qualifiés ou autorisés à donner des conseils juridiques comme des avocats et des notaires, ils sont tout de même responsables des informations qu’ils transmettent à toute personne impliquée (ou cherchant à s’impliquer) dans une transaction immobilière pour laquelle ils ont sont légalement responsables. Ils sont non seulement formés à cette fin, mais ils ont également une assurance de responsabilité professionnelle pour vous protéger (et eux-mêmes) en cas de problème. Ils ont l’expertise pour le faire parce que, bon, c’est leur métier!

Les courtiers immobiliers ont tous été témoins de nombreuses exceptions et circonstances inhabituelles lors d’une transaction et, lorsque vous travaillez avec un courtier, vous bénéficiez de cette expérience et de leur protection.

Devrais-je utiliser un courtier?

Il y a de bonnes raisons d’utiliser un courtier pour vendre une propriété:

  • Ils sont les seuls professionnels autorisés à inscrire votre propriété sur Centris / MLS.
  • Ils sont des professionnels formés pour vous aider à effectuer une transaction conforme.
  • Ils apportent expertise et expérience à l’ensemble du processus de vente de votre propriété.
  • Ils vous aident à évaluer correctement votre propriété, à préparer votre propriété pour la vente, à la présenter de la meilleure façon possible, à gérer les visites des lieux, à mener les négociations et à s’occuper des documents requis.

Comment un courtier se fait-il payer?

Selon la formule dite « standard », un courtier vous facturera un pourcentage du prix de vente final pour inscrire votre propriété et conclure la transaction. Au Québec, ce montant est habituellement entre 4% et 5% (taxes en sus). Certains courtiers proposent des forfaits moins coûteux, mais faites attention, ces offrent sont généralement contingente à des conditions presque impossibles à satisfaire, ce qui rend vos chances d’économiser sur les frais de courtage quasiment nulles. Advenant le ca ou l’acheteur est représenté par un courtier, les frais de courtage sont répartis entre les courtiers, tel qu’indiqué dans le contrat de courtage. Parfois ce partage est à part égal entre courtiers, parfois non. Il n’y a aucune règle à cet effet.

Quels courtiers/agences chargent à pourcentage?

Presque tous.

La majorité des courtiers au Québec sont affiliés aux agences franchisées (appelées « bannières ») comme RE/MAX, Sutton, Royal Lepage, Century 21, Via Capitale, Keller Williams, Engel & Völkers. En raison de leurs coûts d’affiliation exorbitants imposants, les courtiers travaillant sous ces bannières vous factureront rarement moins de 4% ou 5% (plus les taxes). Il y a aussi des centaines d’agences indépendantes moins connues, mais sachez que, quelle que soit leur affiliation, les courtiers titulaires de permis de courtage de l’OACIQ fournissent essentiellement le même service, au même prix, et ils sont tous réglementés par l’OACIQ.

Agences immobilières à rabais (peut-être)

Pour ne pas les nommer, Vendirect et Proprio Direct (à ne pas confondre avec la plateforme DuProprio, dont nous parlerons dans la deuxième partie) sont des agences immobilières parmi tant d’autres, mais qui affichent la possibilité de payer des frais de courtage réduits. Avec des slogans tels que «À partir de 1%» et «À vendre par le propriétaire et son courtier», ces agences laissent présager que, sous certaines conditions, il se peut que vous réussissiez à payer un frais de courtage inférieur à au taux dit « standard ».

Ces conditions sont, au moment d’écrire ces lignes, que vous devez trouver votre propre acheteur (comment?) et que cet acheteur ne doit pas être accompagné d’un courtier. Or, même si vous trouvez votre propre acheteur, s’ils ont un courtier, vous devrez payer le plein prix.

Mais encore, en vertu de la loi sur le courtage, même si vous réussissez à trouver votre propre acheteur, un courtier ne peut renoncer en tout ou en partie à la rétribution à laquelle il a droit si une offre d’achat est présentée par un autre courtier concurremment à une offre achat présentée par votre courtier ou une même une offre d’achat reçue directement par vous.

Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité. Loi sur le courtage immobilier (RLRQ, c. C-73.2, a. 7, 21, 22 et 46), CHAPITRE I, SECTION VII, art. 39: Le titulaire de permis peut, de façon à promouvoir ses services, offrir des réductions de rétribution, des avantages ou des cadeaux. Le titulaire de permis peut renoncer en tout ou en partie à la rétribution à laquelle il a droit, en autant que cette renonciation ne comporte aucun désavantage pour les autres parties à la transaction ou pour un autre titulaire de permis. Notamment, le titulaire de permis ne peut renoncer en tout ou en partie à la rétribution à laquelle il a droit, dans les cas où une ou plusieurs propositions de transaction sont présentées par l’intermédiaire d’autres titulaires de permis, concurremment à une proposition de transaction présentée par son entremise ou reçue directement par le vendeur. D. 299-2010, a. 39.

Or, même si vous réussissez à trouver votre propre acheteur et que celui-ci n’est pas accompagné d’un courtier, vous devrez avoir reçu, négocier, et accepté l’offre d’achat de cet acheteur AVANT que toute autre offre soit présentée par un autre courtier ou même le vôtre pour pouvoir profiter d’un rabais au frais de courtage standard.

Des offres « À partir de… » pourrait vous paraître attrayant à première vue, mais, à cause des dispositions de la loi de courtage, il est quasiment assuré que vous payerez le plein prix.

Courtiers à tarification fixe

Le courtage à tarification fixe est un concept relativement nouveau qui gagne en popularité d’année en année.

Plutôt que de payer un pourcentage du prix de vente, vous payez un frais fixe, peu importe le prix final de la transaction.

La tarification fixe peut dépendre de la valeur de la propriété, mais une fois établie, cette tarification ne change pas. Vous savez exactement à quoi vous attendre.

L’aspect unique de FIXE.IMMO est que les économies que nous vous proposons comparativement aux frais de courtage « standard » ne se sont pas truffé de conditions. Peu importe qu’il y ait un courtier collaborateur ou que vous trouviez votre propre acheteur, le frais de courtage convenu à votre contrat de courtage est le celui que vous payerez chez le notaire. Sans conditions, sans compromis.

Est-ce qu’il y a des différences entre les courtiers traditionnels et vos courtiers membres?

D’un point de vue professionnel, non. Chaque courtier titulaire de permis de courtage au Québec doit inscrire votre propriété selon les mêmes normes, en suivant le même code d’éthique professionnel et en adhérant aux mêmes dispositions de la loi sur le courtage immobilier. Tous les courtiers utilisent les mêmes gabarits de documents officiels, tels que les contrats de courtage, les promesses d’achat et les déclarations de vendeur. Ils répondent tous aux demandes de renseignements provenant des acheteurs et des autres courtiers. Ils montrent tous votre propriété aux acheteurs potentiels. Ils ont tous le devoir de vous accompagner tout au long du processus de transaction.

Et si je ne veux pas vendre par l’entremise d’un courtier?

Lisez la 2ieme partie de cet article ici.

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